Statybiniai defektai naujai įsigytame būste: ką svarbu žinoti pirkėjui

Naujai įsigytame būste defektai gali išryškėti ne iš karto - kartais tik pradėjus eksploatuoti patalpas, pasikeitus sezonui ar atsiradus didesnei apkrovai inžinerinėms sistemoms. Tokiose situacijose svarbiausia veikti greitai ir nuosekliai: užfiksuoti trūkumus, raštu informuoti atsakingus asmenis ir surinkti įrodymus, kurie vėliau leistų pagrįsti reikalavimą pašalinti defektus arba atlyginti jų šalinimo išlaidas.

Pirkėjo veiksmai priklauso nuo konkrečių sutartinių santykių. Įsigijus būstą iš vystytojo, pirmiausia paprastai kreipiamasi į pardavėją ar sutartyje nurodytą garantinę priežiūrą atliekantį asmenį. Jeigu pirkėjas pats buvo statybos darbų užsakovas, pretenzija reiškiama rangovui. Atsakomybės grandinėje taip pat gali būti projektuotojas, statinio projekto ekspertizės rangovas, statybos techninis prižiūrėtojas ar kiti statybos proceso dalyviai.

Garantiniai terminai

Lietuvoje statinio garantinis terminas negali būti trumpesnis už Civiliniame kodekse nustatytus terminus. Sutartimis šie terminai gali būti ilginami, tačiau negali būti trumpinami taip, kad pirkėjas ar užsakovas prarastų įstatyme numatytą apsaugą.

Statybos darbų garantiniai terminai priklauso nuo defekto pobūdžio:

Šie terminai skaičiuojami nuo visų rangovo atliktų darbų rezultato perdavimo užsakovui dienos, o kai statyba vyko ūkio ar mišriu būdu - nuo statybos užbaigimo dienos. Jei dėl defektų, už kuriuos atsako rangovas, objektu tam tikrą laiką negalima naudotis, garantinis terminas tam laikui sustabdomas.

Svarbu nepainioti statybos darbų garantijos su atskirų gaminių ar kilnojamųjų įrenginių garantija. Gamintojas ar pardavėjas konkrečiam gaminiui gali suteikti atskirą terminą, tačiau tai savaime nepanaikina statybos proceso dalyvių atsakomybės, jeigu konkretus elementas yra statinio dalis ar defektas susijęs su netinkamai atliktais statybos darbais.

Naujo daugiabučio būsto pirkėjams aktualus ir garantinio laikotarpio prievolių įvykdymo užtikrinimo dokumentas. Jo paskirtis - apsaugoti pirkėjus tuo atveju, jeigu vystytojas taptų nemokus ar bankrutuotų, o pirmuosius garantinio termino metus reikėtų šalinti dėl rangovų kaltės atsiradusius defektus.

Kodėl būtina pranešti per protingą terminą

Pastebėjus defektą, vien jo užfiksuoti nepakanka. Pirkėjas turi per įstatyme, sutartyje arba, jei toks terminas nenustatytas, per protingą terminą pranešti pardavėjui apie kokybės trūkumus. Statybos rangos santykiuose užsakovas, per garantinį laiką nustatęs objekto defektus, taip pat turi per protingą terminą pareikšti pretenziją rangovui.

Delsimas gali susilpninti pirkėjo poziciją. Pardavėjas ar rangovas gali teigti, kad dėl pavėluoto pranešimo defekto šalinimas tapo sudėtingesnis, brangesnis arba nebeįmanomas. Be to, pats defektas gali plisti: pavyzdžiui, nedidelis nesandarumas ilgainiui gali pažeisti apdailą, konstrukcijas ar inžinerines sistemas, todėl tampa sunkiau nustatyti pirminę priežastį.

Todėl pranešimas turėtų būti rašytinis. Jame verta nurodyti defekto vietą, pobūdį, pastebėjimo datą, pridėti nuotraukų ar vaizdo įrašų ir paprašyti per aiškų terminą atvykti apžiūrai arba pasiūlyti defekto šalinimo būdą. Telefoniniai pokalbiai gali padėti operatyviai susitarti, tačiau teisiniame ginče daug svarbesni yra rašytiniai įrodymai.

Įrodymų fiksavimas: antstolis ir statybos ekspertas

Jeigu pardavėjas ar rangovas delsia, ginčija defekto kilmę arba atsisako bendradarbiauti, verta pasirūpinti nepriklausomais įrodymais. Pirmasis žingsnis gali būti faktinių aplinkybių konstatavimas. Antstolis protokole aprašo objektyviai matomą būklę, prireikus ją papildo nuotraukomis, vaizdo ar garso įrašais. Tai padeda tiksliai užfiksuoti, kaip defektas atrodė konkrečią dieną.

Teismo pavedimu antstolio surašytas faktinių aplinkybių konstatavimo protokolas laikomas oficialiu rašytiniu įrodymu ir turi didesnę įrodomąją galią. Kai faktinės aplinkybės konstatuojamos asmens prašymu, protokolas taip pat gali būti svarbus rašytinis įrodymas, tačiau jo reikšmę konkrečiame ginče vertina teismas.

Svarbu atskirti faktų fiksavimą nuo techninės išvados. Antstolis paprastai konstatuoja, ką mato, tačiau nenustato statybos defekto priežasties. Tam reikalingas atestuotas statybos ekspertas arba, ginčui persikėlus į teismą, teismo ekspertas. Ekspertas gali įvertinti, ar darbai atlikti pagal projektą ir statybos techninius reglamentus, ar naudotos tinkamos medžiagos, kokia defekto priežastis ir kiek galėtų kainuoti jo pašalinimas.

Antstolio protokolas ir eksperto išvada vienas kitą papildo: protokolas fiksuoja faktinę būklę, o ekspertas pateikia techninį vertinimą. Kartu šie dokumentai sustiprina pretenziją ir dažnai padeda ginčą spręsti dar iki teismo.

Praktinis veiksmų planas

1. Defektą užfiksuoti nuotraukomis ar vaizdo įrašu, pažymint datą, vietą ir aplinkybes.
2. Raštu kreiptis į pardavėją, vystytoją ar rangovą, pridėti įrodymus ir paprašyti apžiūros arba defekto šalinimo plano.
3. Saugoti visą susirašinėjimą, apžiūros aktus, sąmatas, sąskaitas ir kitus dokumentus.
4. Jeigu atsakingas asmuo nebendradarbiauja, kreiptis į antstolį dėl faktinės būklės fiksavimo.
5. Esant sudėtingesniam ar ginčijamam defektui, pasitelkti atestuotą statybos ekspertą, kad būtų nustatyta priežastis, šalinimo būdas ir preliminarūs kaštai.
6. Prieš atliekant remonto darbus, kurie gali panaikinti įrodymus, juos tinkamai užfiksuoti; neatidėliotinus veiksmus atlikti tik tiek, kiek būtina žalai sumažinti.